游客視角下大學城周邊商業體設計策略研究 ——以西青大學城為例

現探討西青大學城周圍的商業形態，通過實地調研、問卷調查和數據分析，獲得大量第一手數據，從大學生和周邊居民的視角出發，并從大眾點評中選取相關評價，對高頻詞匯進行分類歸納，并研究相應的設計方案。采用問卷調查法對西青大學城商業街區的特點以及大學生對商業區的滿意度進行調查，并根據南京仙林大學城商業街的現狀，提出相應的改進意見，以解決當前商業街建筑形式單一、交通擁堵、缺乏公共服務設施、缺乏大型商場等問題。

從2015年到2020年，中國高校的在校學生數量從3647萬增長為4183萬。為了應對高校擴招，從1999年起，各高校所在地政府在市區范圍內進行了一系列的建設，并將新校區與商業街區相結合，形成了一片工廠化的高等教育園區。天津市西青大學城是天津市最具代表性的園區，也是重要的教育基地。西青大學城占地約90平方千米，現有師生約四十萬，入駐了十幾所高等院校。隨著西青大學城的不斷發展，其以特有的商業特色和消費方式吸引了天津其他地區的居民，并逐步發展成為天津市最具標志性的商業區。然而，其在發展的過程中也存在一系列的問題，如交通堵塞、公共設施不足等。隨著消費在人們的生活中占據越來越重要的地位，大學城應合理建設商業配套設施，科學布局，完善自身的綜合服務功能，提高自身對大學生和本地居民的吸引力，為其帶來舒適的體驗，進而實現可持續發展。

概念界定與研究現狀

大學城的概念

大學城是在高等教育快速發展的過程中出現的一種普遍現象，隨著高校的發展而不斷擴展。一些高校聚集在一起，與高校有關的生活服務機構及高校延伸的科研機構逐漸興起，形成具有一定規模的城鎮，其通常被稱作大學城。大學城附近的商業街是大學生聚集的地方。商業街是指以大型零售業和服務業為主的大型商區，是在特定區域內形成的具有一定規模的街區。大學城的商業街以餐飲、服飾、生活服務、娛樂等服務項目為主，既能滿足大學生的生活需要，又為大學生創業提供了方便、價格低廉的場所，是大學生日常生活中必不可少的活動場所。

國內研究現狀

大學城這一概念源自西方。在我國，自1993年以來，隨著大規模的高校體制變革和重組，高校的辦學規模不斷擴大，新校區不斷興建，并在空間上進一步集中，大學城開始蓬勃發展。而隨著大學城的發展，其周邊的商業街區不斷地發生變化，高校與其周邊商業街區之間的互動與溝通方式也在不斷地發生變化。本文擬對高校與其周邊商業街區的互動進行研究。

目前針對國內大學城商業空間進行研究的文獻有張戰鋒的《廣州大學城商業空間研究》、陳麗敏的《新興大學城商業空間規劃研究》等。張戰鋒的《廣州大學城商業空間研究》探討了大學城周圍商業街區的發展，并以廣州大學城商業街區為例，對大學城商業街區的發展提出了相應的建議。

西青大學城商業街現狀

西青大學城商業街有天津工業大學南門慧學道的姚村美食街和天津師范大學南門的付村路商業街兩個部分。姚村美食街于2020年9月開業，主要經營休閑小吃，攤位固定，風格統一，共有131個攤位，現出租率達到80%，為吸引顧客，其經常舉辦各類促銷活動。

與天津市其他商業區相比，西青大學城商業街具有價格低廉、時尚等特色，這一特色不僅能吸引大學城附近的住戶，還能吸引天津市其他地區的居民。西青大學城周邊居民和天津市其他地區市民的積極參與，既是西青大學城商業街發展的推動力，也使其具有更加豐富的都市特性，使得西青大學城商業街由高校的附屬設施轉變為具有一定影響力的獨立商業區。對西青大學城商業街進行研究，探討其在產業轉型過程中出現的問題，有助于促進城市健康發展。本文重點對天津工業大學南門慧學道的姚村美食街進行研究。

西青大學城商業街相關數據分析

西青大學城周邊商業體的種類及大學生的需求分析

（a) 通過“2021年中國大學生消費產品結構分析”可知，大學生的消費主要有以下九種類型：1.飲食及日常用品消費；2.服飾類消費；3.學習類消費；4.化妝品類消費；5.數碼類消費；6.社交娛樂類消費；7.興趣愛好類消費；8.保健品類消費；9.其他。

實地調研統計西青大學城商業街區的經營項目，結果如下表所示。

西青大學城商業街區業態分布表

調查結果顯示，西青大學城商業街區的經營項目比較全面，其中，餐飲、日用品等與生活密切相關的經營項目最多，能夠滿足學校師生和周邊居民的日常生活需求。飲食及日常生活用品消費具有高需求、高重復等特征。

學習類（如圖文打印店、輔導機構）、社交娛樂類（如網吧）等消費活動，其產品和服務具有可選擇性，消費水平適中，并具有顯著的周期性。

數碼類、興趣愛好類等消費活動的經營項目較少，主要項目有手機、相機專賣店以及樂器店等，無法滿足大學生和周邊居民多元化的物質和精神需求。這些非日常消費的產品主要是高品位、高價值的產品，這類型消費具有高選擇性，且次數較少，一次性支出較大。

大學城周邊商業體消費情況問卷調查分析

通過“問卷星”微信小程序發布相關調查問卷，共收集到西青大學城師生及周邊居民的43份有效問卷。

通過問卷調查可以發現，大學城商業街區的受眾主要是周圍的在校大學生和附近的居民，也有部分城市其他地區的居民前來打卡。58.14%的消費者表示來此是為了方便，48.84%的消費者表示來此是因為大學城商業街的消費品種類繁多，44.19%的消費者表示來此是因為大學城商業街物美價廉。另外，商業街的主要消費活動是購物，其中又以食品消費為主，商業街的單一消費結構決定了其經營模式的單一化，這種單一化很可能會影響其原有的業態結構和業務規模，從而制約其發展。人們對西青大學城商業街環境差、交通擁堵等現狀感到非常不滿，可見，當前大學城商業街需要進行規范的經營管理。為改善大學生和市民的體驗，商業街經營者必須在指定的攤位和營業時段內遵循城市管理條例進行規范經營，商業街管理部門要加強對流動攤販的整治，制訂規范街區經營的方案。

西青大學城商業體客群評價分析

本文選擇大眾點評平臺上用戶對西青大學城商業街的評價，對其進行分析、歸納和總結。大眾點評平臺上對姚村美食街的評價共計1599條，其中有1248條好評，312條中評，39條差評，游客整體滿意度較高。差評的主要原因是商業街沒有停車位、交通擁擠以及缺乏公共設施。本研究利用八爪魚采集器，對大眾點評2021年姚村美食街的用戶評論進行篩選，從中獲得了1521條有效留言，從評論中抽取關鍵詞，共獲得1498條評價，對其進行分析，結果如下。

“人多”是關鍵詞中出現頻率最高的一個詞，1498條評價中有770條提到了“人多”，占比51%；出現頻率次高的是“停車困難”“堵車”“座位不足”等詞語；隨后是“美食”“種類多”和“價格實惠”等關鍵詞。

總體而言，西青大學城商業街的停車場等公共服務設施以及周邊的交通情況對用戶的體驗造成了一定的不良影響。由于各地區商業模式的差異，大學城商業街的消費群體在一定程度上已形成一定的規模和固定的消費習慣，這種消費習慣反映了城市環境對人們的行為產生的影響。

為了營造良好的用餐氛圍，商業街可以在地上鋪上防水防污的環氧地板，既方便清洗，“顏值”又高；每兩個攤點之間設置一個垃圾桶，由商家負責垃圾分類以及餐廚垃圾和油脂的處理；購置能迅速清潔的自動洗地機，以免對周圍環境造成污染；此外，還可以配置人性化服務設備，增加無障礙人行道、衛生間等；可以在入口休閑廣場安裝大屏幕、瀑布景觀、休閑走廊等設施，供游人休閑、休息。

南京仙林大學城商業街分析

南京仙林大學城概況

仙林大學城坐落于江蘇省南京市棲霞區中部，于1995年開始規劃，2002年1月正式啟動建設，是全國最早建成的大學城之一。仙林大學城的規劃面積為47平方千米，截止到2010年末，建成區居住人口已經超過26萬人；2013年年底，已經有12所高校入駐仙林大學城。目前，仙林大學城的高校畢業生占江蘇省高校畢業生總數的8%左右，高等教育資源總量占江蘇省的15%左右，是江蘇乃至中國的重要高等教育園區。

仙林大學城愛尚商業街區業態分布

大學生的休閑娛樂行為與大學城商業街區的商務水平和便利程度有明顯的關系。仙林大學城的金鷹奧萊城和大成名店都是集娛樂、購物、餐飲于一體的綜合性購物中心。金鷹奧萊城不僅提供了眾多優質的消費產品，還與地鐵站相鄰，為學生的出行和購物帶來了極大的便利。

仙林大學愛尚街區坐落在仙林大學城的核心區域，是大學的核心區域，緊鄰南京師范大學、南京中醫藥大學等高校，周邊配套設施齊全，社區居住率較高。

交通

為了方便車輛的進出，應在靠近入口的地方建設大型停車場、大型超市和餐廳，人車分流，合理布局店鋪和線路，避免路面擁堵。

加強西青大學城周邊商業空間設計的可行策略

商業街建筑優化策略

商業街側面的界面空間以高低錯落的兩個界面為主體，其中以二層結構為主，采用明暗搭配的顏色，以減少街巷的沉悶。以綠植、流動水景、廣場為補充，豐富整個商業街的空間層次。

交通擁堵及車位不足等問題的優化策略

對西青大學城商業街區進行整體調查，可以看出，各商業街的十字路口都存在明顯的亂停車現象，這不僅會造成交通堵塞，還會極大程度地影響商業設施的使用。為此，現提出解決停車難問題的最佳對策。

對慧學道一號交叉口道路條件進行優化�，F場調查發現，天津師范大學西門有一塊可以使用的空地，可以緩解停車難的困境。

進行合理的空間規劃。規劃停車場，并配以醒目的交通標志，以指導車輛停車。同時，利用高差、綠地等，實現人車分流。

在商業街區建設地下停車場，并設計臺階、綠化帶等，防止車輛進入商業街區，避免因亂停車而造成交通堵塞。

公共服務設施的優化策略

針對問卷調查中消費者提到的露天環境導致冬天寒冷、夏天炎熱及缺乏足夠的座位導致其沒有停留的空間等問題，商業街可以使用鋼結構和鋼筋混凝土構建局部架空層，從而提升消費者的體驗。架空層的優勢明顯，安全、隔潮，能夠因地制宜進行設計，體現了特定的藝術風格。同時，架空層上還可以設置座位，為人們提供休息的場所。

大型商場入駐

大學城商業街可以入駐萬達廣場等商業體，學習大型商業街區的發展模式，提高消費者的體驗，為高校師生及周邊居民提供更加便利的服務。大型商場在建設過程中要注重商場建筑外觀與內部構造的設計，周邊環境和建筑外觀會影響大學生的消費行為。

西青大學城商業街區應借鑒已有成熟商業區的經驗進行大力發展，并優化周圍交通環境，形成“15分鐘生活圈”，提高商業街區的質量，為大學生提供更好的服務。此外，隨著商業街區的不斷發展，政府應介入商業街區的管理，重視維護環境衛生，減少攤位數目，增加商鋪數目。將來的大學城商業街區將成為以商業街區為核心，輻射周圍各高校的高端商務區域。

參考文獻：

[1]周陽,韓祁祺.共建共享理念下的大學城商業設施規劃布局研究——以天津海河教育園區為例[J].工程經濟,2019,29(10):44-49.

[2]曹琴麗.基于大學生消費特征的合肥大學城商業街區景觀設計研究[D].合肥:合肥工業大學,2019.

[3]畢鵬翔,陳剛,王云.商業街區的城市微更新研究——以合肥大學城商業街區為例[J].合肥工業大學學報(社會科學版),2018,32(05):110-115.

[4]童玥,李早,汪強.合肥大學城商業街區特征分析及優化策略研究[J].安徽建筑大學學報,2017,25(06):84-88+93.

[5]楊靜.大學城商業街區空間尺度研究——以蘇州獨墅湖高教區文星廣場為例[D].蘇州:蘇州大學,2015.